Estrategias ESG en la inversión inmobiliaria
ESG investment vs Responsible Investment
El concepto ESG investment es un enfoque para la gestión de activos en el que los inversores reconocen explícitamente la relevancia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza en sus decisiones de inversión, teniendo en cuenta el rendimiento a largo plazo de una cartera de inversiones. Su objetivo es, en última instancia, valorar correctamente los riesgos sociales, ambientales y económicos, así como las oportunidades que estos aspectos ofrecen.
El Responsible investment es parte de un concepto más amplio, el de inversión responsable. Si bien la inversión ESG se preocupa por cómo los problemas ambientales, sociales y de gobernanza pueden afectar el rendimiento a largo plazo de los activos, la inversión responsable también considera la creación de valor no financiero y refleja los valores del inversor en una estrategia de inversión. Y tiene en cuenta, por un lado, cómo el ESG podría influir en la rentabilidad ajustada al riesgo de un activo, y por otro, como las distintas inversiones pueden tener un impacto en la sociedad y el medio ambiente.
El término ESG
La forma moderna de inversión ESG comenzó con una carta y una llamada a la acción. En enero de 2004, el secretario general de la ONU, Kofi Annan, escribió a los directores ejecutivos de importantes instituciones financieras para que participaran en una iniciativa, bajo la autoridad del Pacto Mundial de las Naciones Unidas y con el apoyo de la IFC (International Finance Corporation), para integrar las estrategias ESG en los mercados de capitales. La iniciativa produjo un informe titulado Who Cares Wins, en el que se acuñó por primera vez el término “ESG”.
El informe argumentó que la incorporación de las estrategias ESG en los mercados de capitales tiene un sentido comercial y conduce a mercados más sostenibles y mejores resultados para las sociedades. Al mismo tiempo, UNEP FI (United Nations Environment Programme Finance Initiative) produjo el llamado Informe de Freshfields, que mostró que los temas ESG son relevantes para la valoración financiera y, por lo tanto, para el deber fiduciario. Estos dos informes formaron la columna vertebral para el lanzamiento de los Principios para la Inversión Responsable (PRI) en la Bolsa de Valores de Nueva York en 2006 y el lanzamiento de la Iniciativa de Bolsa de Valores Sostenible (SSEI) al año siguiente.
Estrategias genéricas ESG
Las estrategias globales de inversión responsable, habitualmente se encuadran en las siguientes:
- El screening o filtrado negativo o excluyente.
- La integración ESG.
- La alineación positiva o Best in class.
- El activismo como accionistas.
- La inversión temática.
- La inversión del impacto.
Podemos decir que varias de ellas son actualmente tenidas en cuenta y adoptadas por inversores y gestores del sector de real asset (real estate e infraestructuras) y particularmente en el de real estate. Así, por ejemplo, el social housing es una estrategia de inversión de impacto, en la que el foco y objeto primordial de la inversión es el impacto social de la misma, incluso sacrificando cierta rentabilidad ajustada al riesgo.
Sin embargo, la estrategia genérica más introducida en el real estate es la integración ESG, en la que se busca integrar los aspectos ESG en los procesos habituales de la actividad de inversión: investigación y generación de ideas, valoración de activos, decisión de inversión y construcción de portfolios, gestión de riesgos y engagement. Buscando con ello la reducción de los riesgos y captación de las oportunidades, y por tanto aumentando la rentabilidad ajustada al riesgo en el horizonte de inversión determinado.