Auditorias ESG en activos inmobiliarios

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El sector inmobiliario, impactado por nuevos hábitos de consumo, cambios demográficos y sociales y una mayor concienciación de la necesidad de cuidar el planeta, está pasando por una nueva era en la que la sostenibilidad es clave. De este modo, el concepto ESG (Environmental, Social and Governance), está cada vez más presente en todas las actividades del sector.

 

Integración del ESG en activos inmobiliarios

 

El concepto de integración del ESG esta presente en el proceso de análisis de inversiones, selección y valoración de activos, y gestión y optimización de portfolios. Al día de hoy el ESG  un hecho para la mayoría de investment y asset managers, que a su vez lo que hacen es reflejar las demandas y preferencias de inversores institucionales y particulares.

En el sector Real Estate, la integración de los aspectos ESG en el proceso, puede realizarse tanto a nivel de organización o entidad, como de portfolio o de activos individuales.

 

Organizaciones y entidades

 

En el caso de organizaciones o entidades gestoras de inmuebles, es necesario tener en cuenta cómo integran el ESG en sus procesos de adquisición, operación y mantenimiento y desinversión. Deben disponer de una cultura ESG clara, una estrategia ESG, gestión de riesgos ESG e implantación de los aspectos ESG en las operaciones a lo largo del ciclo de los activos y portfolios gestionados (adquisición, gestión, desinversión…). A su vez, dentro de la Gobernanza (G), se incluyen todos los aspectos de transparencia y reporting (ratings ESG globales como los de Sustainalytics o GRI, o especializados en real estate como GRESB).

La realización de un análisis de materialidad (factores ESG con impacto financiero en los stakeholders considerados) para la entidad u organización es la base sobre la que se suele construir la estrategia ESG, que posteriormente derivará en la implantación de planes concretos.

 

Portfolios o activos específicos

 

En el caso de portfolios o activos específicos (inmuebles), el alcance de la auditoría ESG debería incluir algunos de los siguientes aspectos, en función del análisis de materialidad y estrategia ESG realizados previamente:

 

1. EVALUACIÓN AMBIENTAL:

• Fase 1 ESA de acuerdo con ASTM E 1527-13, que también incluye, por ejemplo, materiales que contienen asbestos, radón, pinturas a base de plomo, PBC, cemento de alúmina, etc.
• Equipos controlados contra riesgos de infección de la calidad del aire y del agua, como legionella o que contiene CFC prohibidos.

 

2. RIESGOS DE DESASTRES NATURALES:

Riesgos de terremotos, tsunamis, inundaciones por agua o condiciones meteorológicas extremas.

 

3. EVALUACIÓN DE LA SOSTENIBILIDAD:

3.1. Descarbonización: Hoja de ruta para la descarbonización a 20 años con incremento de 1,5º C (ruta CREEM):

• Determinación del balance de CO2, la demanda de energía final y la demanda de energía primaria para calor y electricidad en kWh/m2 por año, en base a los certificados de eficiencia energética y/o los valores suministrados por el vendedor.
• Realización de los diagramas de varada.

3.2. Evaluación del cumplimiento de los requisitos de la Taxonomía UE: Incluyendo los criterios para la Contribución Sustancial a alguno de los objetivos ambientales, y el No Daño Significativo al resto de objetivos ambientales, asegurando al mismo tiempo las Garantías Sociales Mínimas.

3.3 Pre-Evaluación de certificados de construcción sostenible: LEED, BREEAM, HQE, DGNB, VERDE.

3.4 Desempeño energético:

• Certificado de rendimiento energético (EPC).
• Regulaciones térmicas locales y cumplimiento de edificios.
• Sistemas de Monitorización de Energía (EMS).

3.5. Huella de Carbono:

• Cálculo de la huella de carbono de edificios existentes según ISO 16745-1:2017 u otros estándares.
• Propuestas de reducción de la huella de carbono y, en su caso, compensación.

3.6. Gestión del agua:

• Optimización del uso potable.
• recuperación de aguas pluviales y grises.
• Sistemas eficientes de riego.

 

4. DESEMPEÑO SOCIAL Y GOBERNANZA:

En este apartado se evaluarán, entre otros, los aspectos relacionados con:

4.1. Control y medición de la calidad del aire interior, así como otros aspectos relacionados con la salud y el bienestar.

4.2. Pre-evaluación de certificados de salud y bienestar como WELL o FITWELL.

4.3. Accesibilidad del edificio.

4.4. Recursos de movilidad: Disponibilidad de transporte público, facilidades para el acceso peatonal o en bicicleta, cargadores eléctricos, vehículos compartidos.

4.5. Relaciones con la comunidad: Eventos programados para la discusión de ESG, apoyo a iniciativas locales, comunicaciones sobre servicios a inquilinos.

4.6. Transparencia: Encuestas de satisfacción de inquilinos, reuniones programadas con inquilinos, comunicaciones ESG a inquilinos.

 

5. OTROS ASPECTOS:

 

Se pueden incluir aspectos relacionados con Smart Building (certificación de conectividad WiredScore, digital performance, etc.), u otros aspectos de ámbito Medio ambiental, sociales o de gobernanza, que hayan resultado clave en el análisis de materialidad.

El proceso de una auditoría ESG sería el siguiente:

Primeramente, se realiza un análisis de datos existentes sobre el inmueble, continuando con una visita presencial en la que recopilar y analizar toda la información relevante:

• Datos básicos de la propiedad.
• Descripción de propiedad: huella, año de construcción, ubicación y alineación, aspectos significativos de la construcción, reformas importantes.
• Responsabilidades del propietario y de los distintos contratistas: de mantenimiento, de gestión de residuos, de seguridad, etc.
• Descripción de la construcción: descripción de estructuras, fachadas, aislamientos, acristalamientos, puertas y ventanas, instalaciones y equipos. Sistemas de accesibilidad.
• Descripción de las políticas de gestión del edificio por parte del propietario.
• Descripción de los programas de operación y mantenimiento.

Tras la visita y el análisis de toda la información debe realizarse el informe de auditoría, que aglutinará toda esta información, dando las recomendaciones necesarias para el cumplimiento de la normativa y objetivos ESG planteados, así como los CAPEX identificados para cumplir con estos objetivos.

 

¿Cuándo realizar una auditoria ESG?

 

Una auditoría ESG puede realizarse tanto en los procesos de adquisición (como parte de la due diligence del activo), como durante la fase de gestión del activos o portfolio de activos (asset Management).

Tanto el comprador y el vendedor del inmueble, como el property manager deben estar implicados en el proceso de auditoría, que generará transparencia en cuanto a la situación de cumplimiento de ESG y por tanto apoyará a los aspectos de Gobernanza que asimismo se incluyen dentro del concepto ESG.

Como puede verse, los procesos de auditoría ESG incluyen aspectos muy variados sobre los que se requieren conocimientos especializados específicos, por lo que normalmente requerirán la participación de varios expertos de la organización asesora o consultora, que ha de tener experiencia contrastada en este tipo de procesos.

Ineria Management ha asesorado hasta la fecha en multitud de operaciones de compraventa, así como de gestión de inmuebles, mediante la realización de auditorías ESG y consultoría ESG especializada en los aspectos mencionados, contribuyendo al proceso de natural integración del ESG en el ciclo de vida de los activos inmobiliarios.