¿Cuáles son los aspectos clave a integrar en las estrategias ESG?
El sector de real assets (real estate e infraestructuras) tiene ciertas ventajas y desafíos en el ámbito ESG, en comparación con los universos de inversión en renta variable y renta fija. En muchos casos, los inversores son propietarios mayoritarios o poseen el activo directamente. Las participaciones mayoritarias o de propiedad total ofrecen a los inversores un control mucho mayor sobre la definición, aplicación y presentación de informes de datos ESG junto con o fuera de los estándares de presentación de informes existentes, como el de GRI (Global Reporting Initiative).
¿Cuáles son los aspectos clave a integrar en las estrategias ESG?
Aspectos críticos en la parte Medioambiental (M)
Foco en la ineficiencia energética / Net Zero
Si bien los esfuerzos de reducción de carbono pueden no generar necesariamente mayores retornos de inversión inmediatos, desempeñarán un papel destacado en la preservación del valor de los activos a medida que los ocupantes se alejen cada vez más de los edificios con un desempeño ambiental deficiente. A medida que los ocupantes y los inversores se sientan atraídos por propiedades más sostenibles, estos activos valdrán más.
Los edificios tienen una huella de carbono importante. Una visión ESG integrada puede contemplar la reducción de la huella de carbono a través de la construcción con materiales y estándares más eficientes y, por lo tanto, reduciendo el riesgo de impacto de los precios del carbono o la obtención de ahorros a partir de la eficiencia energética.
Las certificaciones de sostenibilidad como LEED o BREEAM son y seguirán siendo referencias importantes del desempeño ambiental de los edificios, si bien el enfoque está incluyendo también ahora iniciativas como el Net Zero Carbon Buildings Commitment, del World Green Building Council (WGBC), que exige que todos los edificios tengan emisiones netas de carbono cero para 2050. Otras iniciativas con este enfoque son LEED Zero, Zero Carbon del International Living Building Future, y EDGE Zero.
Los “alquileres verdes” entre propietarios e inquilinos para cumplir con ciertos objetivos ambientales se convertirán en una herramienta más y más común para que los inversores controlen e impulsen el desempeño ambiental de sus activos inmobiliarios. Las métricas pueden incluir el consumo eléctrico por ocupante (kilovatios hora por empleado), el agua utilizada por superficie y el volumen de residuos que van a vertedero como porcentaje del total de los residuos producidos.
Prima de sostenibilidad con más y más evidencia
A medida que mejoran los estándares y los datos de presentación de informes para los activos reales, los inversores deben trabajar para lograr un vínculo más sólido entre las consideraciones de las estrategias ESG y sus implicaciones financieras. Una importante ventaja de los activos reales frente a otro tipo de activos del universo de inversión, es el potencial para la existencia de una prima de sostenibilidad en el sector inmobiliario. Distintos estudios cada vez más numerosos apuntan a la existencia de una prima de sostenibilidad (estableciendo la correlación entre certificaciones sostenibles como LEED o nivel de eficiencia energética según el EPC, y parámetros como precio de venta o rentabilidades por alquiler), tanto para el segmento comercial como para el residencial. Esta prima de sostenibilidad puede ayudar a evaluar con mayor precisión y comprender los riesgos e implicaciones de las estrategias ESG en el mercado inmobiliario.
Los edificios verdes pedirán rentas más altas y valores de capital más altos, al mismo tiempo que incurrirán en costos operativos y de mantenimiento más bajos.
Mayor resiliencia a través de la gestión eficaz de riesgos y costes
La mayoría de los riesgos a los que se enfrenta el entorno construido están relacionados con el clima, ya que las condiciones meteorológicas extremas provocan con frecuencia importantes daños a las propiedades.
Los inversores con una exposición inmobiliaria significativa están aprovechando cada vez más las capacidades de modelos analíticos y conjuntos de datos históricos de las compañías de seguros para comprender el riesgo meteorológico en general y el riesgo climático más específicamente.
Munich Re, una de las reaseguradoras más grandes del mundo, produce evaluaciones de riesgo climático que modelan escenarios de impacto potencial en las propiedades basados en un amplio conjunto de doce tipos de peligros naturales: terremotos, erupciones volcánicas, maremoto, ciclones tropicales, tormentas extratropicales, granizo, tornados, rayo, incendios forestale, inundaciones de ríos, inundaciones repentinas, y marejadas ciclónicas.
Un estudio conjunto de Munich Re y PGGM, el fondo de pensiones holandés, aplica estos análisis a los bienes inmuebles de PGGM.
Riesgo climático
Un perfil de riesgo climático basado en más de 100 años de datos meteorológicos y de eventos peligrosos, es capaz de examinar el riesgo climático de una cartera inmobiliaria global y diversificada en diferentes dimensiones, desde exposición al factor de riesgo de amenazas por país y ciudad hasta, en última instancia, el riesgo a nivel de propiedad individual.
A medida que aumentan los riesgos del cambio climático, los costes aumentan: Las primas globales de seguros inmobiliarios han crecido mucho en los últimos dos años, conforme las carteras de bienes inmuebles sufren daños físicos por desastres naturales.
El cambio climático también está contribuyendo a mayores costes de operación, debido entre otras cosas a una producción de energía más cara. El calor extremo en muchos países está impulsando la demanda de aire acondicionado y aumentando los costes operativos de los inmuebles.
Consecuencias de los riesgos climáticos
Las consecuencias a largo plazo de los riesgos relacionados con el clima incluyen cambios políticos y tecnológicos que pueden reducir el atractivo de inversión de un determinado tipo de activo o sector. Los activos más antiguos son particularmente vulnerables, con una eficiencia energética deficiente que conduce a un mayor descuento o prima de riesgo en los valores de estos inmuebles.
Los inversores que buscan mejorar la gestión de riesgos y costes y fortalecer la resiliencia deben identificar la exposición de su cartera a los riesgos relacionados con el clima y tomar medidas para abordar las vulnerabilidades en cada activo. El índice Climate VaR (valor en riesgo climático) de MSCI es una herramienta de medición que permite a los inversores cuantificar el impacto potencial del cambio climático. La herramienta estima los costes financieros potenciales para los propietarios de inmuebles debido al cambio climático, tanto el riesgo físico (daños por el aumento de los fenómenos meteorológicos extremos) como los riesgos de transición (coste reputacional o coste de reducir las futuras emisiones de carbono).
Aspectos críticos de la parte Social
Salud y bienestar, poner a las personas en el centro
La pandemia del COVID ha llevado a una mayor demanda de características de salud y bienestar en el lugar de trabajo por parte de los ocupantes de oficinas.
La ventilación y filtración de aire adecuadas están emergiendo como un enfoque clave, no solo para prevenir la propagación de virus sino también para aumentar los niveles de energía y la salud mental general de los empleados. Los elementos sobre los que se está trabajando en este sentido, incluyen techos más altos para una mejor circulación del aire, asignación de mayor área de espacio por persona y la medición del flujo de aire y las tasas de renovación, o las mediciones de concentración de gases.
La pandemia también ha aumentado la conciencia sobre la higiene, lo que ha llevado a los propietarios y administradores de instalaciones a realizar una limpieza más intensiva y regular; proporcionar productos de protección como gel antiséptico para manos, desinfectante y mascarillas; e instalar letreros y otros puntos de información que aconsejen a los ocupantes del edificio sobre cómo mantener la limpieza.
Algunas otras medidas para mejorar el bienestar en el lugar de trabajo incluyen garantizar una iluminación adecuada y a ser posible natural en los puestos de trabajo, obtener unos niveles adecuados de aislamiento acústico, ofrecer opciones de alimentación saludable, ofrecer oportunidades de ejercicio y organizar sesiones de asesoramiento en salud y bienestar para los empleados.
Muchos propietarios han optado por certificar con el estándar de construcción WELL, como marco para evaluar y mejorar el bienestar en el entorno construido.
WELL, del International Well Building Institute (IWBI), es el estándar principal para edificios y espacios interiores que buscan implementar, validar y medir características que apoyen y promuevan la salud y el bienestar humanos.
Aspectos críticos dentro de la parte de Gobernanza (G)
Buen gobierno y RSC
La gobernanza cubre temas como la remuneración de los ejecutivos, la diversidad, las políticas y prácticas relacionadas con la prevención de la corrupción o el pago de impuestos.
La Responsabilidad Social Corporativa (RSC) está influyendo cada vez más en las prácticas y principios del gobierno corporativo. Para esto, es fundamental crear una cultura corporativa con un conjunto de valores compartidos para que una empresa ayude a sus empleados y las comunidades en las que opera.
La equidad, la diversidad y la inclusión son componentes clave de la gobernanza, al igual que la mejora de la transparencia de los procedimientos y la toma de decisiones, en particular con respecto a los objetivos ESG. Algunas políticas como las de selección y
tratamiento de los proveedores y la de participación y las relaciones con los inquilinos también se incluyen en esta categoría de gobernanza, que prioriza también el bienestar de los empleados y tiene como objetivo mejorar su experiencia en el lugar de trabajo.
La mejora en los aspectos de RSC definitivamente impactan en un mejor desempeño de la empresa a largo plazo, pues la hacen más resiliente al hacerla soportar mejor lo tiempos económicamente difíciles.
Director ejecutivo de Ineria Management